Introdução à Lei de Locações – Lei 8.245/91

No conjunto das relações contratuais ao longo dos anos, os contratos de aluguel emergiram como instrumentos jurídicos fundamentais para delimitar os limites da convivência entre locadores e locatários. No contexto histórico, percebemos a evolução das dinâmicas sociais e econômicas que moldaram esses acordos, refletindo a necessidade crescente de normas claras e justas, que melhor se adequasse à essas situações específicas.

A promulgação da Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, representou um marco significativo nesse cenário. Dotada de uma abordagem detalhada e específica, essa legislação oferece norte jurídico que orienta as partes envolvidas, promovendo a segurança e a equidade nas locações.

Atualmente, aluguel de imóveis desempenha um papel crucial na realização de um direito fundamental: o direito à moradia. Esta modalidade tornou-se uma ferramenta valiosa para assegurar tal direito, proporcionando flexibilidade e mobilidade a indivíduos e famílias. Nesse contexto, não apenas se configura como um contrato, mas como um meio de efetivar um dos direitos fundamentais mais básicos e essenciais.

A importância de uma regulamentação dedicada aos contratos de locação transcende a mera formalidade legal, estendendo-se às vantagens palpáveis de uma convivência harmoniosa entre locadores e locatários, proporcionando direitos e deveres claros que contribuem para a estabilidade e justiça nas relações locatícias.

Este artigo tem o objetivo de trazer, de forma simples, quem são os personagens de um contrato de locação, além de seus direitos e deveres, quais as modalidades, garantias de locação previstas na legislação e os motivos que podem resultar na rescisão do contrato.

Locador:

O locador, conforme o Artigo 22 da Lei, é a pessoa que cede o uso de um imóvel por meio de contrato de locação. Trata-se do proprietário do imóvel e seus deveres buscam equilibrar as relações com o locatário, garantindo o cumprimento das obrigações necessárias para uma locação justa e segura. Dentre suas obrigações, podemos citar:

1. Entregar o Imóvel em Condições Adequadas: O locador deve entregar o imóvel em condições de uso, realizando eventuais reparos necessários para garantir a habitabilidade;
2. Manter o Imóvel em Boas Condições: Durante a vigência do contrato, o locador deve garantir a manutenção do imóvel, realizando reparos estruturais;
3. Garantir o Uso Pacífico do Imóvel: O locador deve assegurar que o locatário tenha o uso pacífico do imóvel, sem interferências indevidas;
4. Pagar Taxas e Impostos que Incidam sobre o Imóvel: É responsabilidade do locador arcar com despesas como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e taxas de condomínio;
5. Respeitar o Direito de Preferência do Locatário: Em caso de venda do imóvel, o locador deve oferecê-lo primeiro ao locatário, garantindo seu direito de preferência;
6. Receber o Aluguel Conforme Acordado: O locador tem o direito de receber o aluguel nos termos estabelecidos no contrato;
7. Não Retomar o Imóvel Arbitrariamente: Exceto em situações previstas em lei, o locador não pode retomar o imóvel de forma arbitrária antes do término do contrato;
8. Responder por Vícios ou Defeitos Anteriores à Locação: Se houver vícios ou defeitos anteriores à locação que comprometam o uso do imóvel, o locador deve responsabilizar-se por esses problemas.

Locatário:

Por sua vez, o locatário, de acordo com o Artigo 23 da Lei, é a pessoa que toma um imóvel em locação, utilizando-o para moradia ou atividade comercial. O cumprimento das obrigações previstas na legislação busca garantir a harmonia na relação locatícia, assegurando os direitos do locador e preservando o imóvel ao longo do contrato. Podemos citar como deveres do locatário, os seguintes:

1. Pagar o Aluguel Pontualmente: o locatário deve realizar o pagamento do aluguel no prazo e condições estabelecidos no contrato;
2. Cuidar Adequadamente do Imóvel: o locatário deve zelar pelo imóvel, realizando reparos de pequeno porte e conservando o local;
3. Comunicar Reparos Necessários ao Locador: Se houver necessidade de reparos significativos, o locatário deve comunicar o locador para que este tome as providências adequadas. Falaremos mais sobre reparos e benfeitorias a seguir;
4. Não Modificar a Estrutura do Imóvel Sem Autorização: O locatário não pode fazer alterações estruturais no imóvel sem a devida autorização do locador;
5. Pagar Despesas de Consumo: É responsabilidade do locatário arcar com despesas de consumo, como água, luz e gás, salvo disposição contratual em contrário;
6. Não Realizar Atividades Nocivas ao Imóvel ou ao Condomínio: O locatário deve evitar a prática de atividades que possam prejudicar o imóvel ou causar transtornos ao condomínio;
7. Não Sublocar sem Autorização: A sublocação do imóvel, total ou parcial, só é permitida com a autorização expressa do locador;
8. Restituir o Imóvel no Término do Contrato: Ao final do contrato, o locatário deve devolver o imóvel nas condições em que o recebeu, considerando o desgaste natural;
9. Respeitar Normas Condominiais: Obedecer às normas do condomínio, quando aplicável, e resolver eventuais questões condominiais diretamente com o condomínio.

Tipos de locação:

Não só locação residencial é regulada pela Lei 8.245/91. Na verdade, a Lei regula a locação de bens imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, podendo ser residencial ou não residencial.

Locação Residencial: É a modalidade mais próxima do nosso cotidiano. Destinada à moradia do locatário, a locação residencial é regida por normas específicas que protegem os direitos do inquilino, buscando garantir a segurança e estabilidade no lar. Estabelecendo prazos mínimos e máximos, regras para reajuste de aluguel e direitos de renovação, a locação residencial busca equilibrar os interesses do locador e do locatário, promovendo uma convivência justa e harmoniosa.

Locação Não Residencial: Popularmente chamada de Locação Comercial. É voltada para o exercício de atividades comerciais ou industriais, a locação não residencial envolve contratos que abrangem espaços destinados a estabelecimentos comerciais, escritórios ou indústrias. Com regras distintas em relação à locação residencial, a locação comercial aborda questões como o uso do espaço para fins empresariais, a adaptação do imóvel às necessidades do negócio e os termos de renovação.

Garantias ao Locador:

Como já dissemos, a Lei do Inquilinato tem o objetivo de equilibrar a relação entre o proprietário do imóvel e aquele que tem interesse em locá-lo. Com isso, o legislador previu formas de garantias, dispostas no Art. 37, que o locatário deve oferecer ao locador para assegurar o cumprimento das obrigações contratuais. Tais garantias são:

1. Caução: Consiste no depósito antecipado de um valor, geralmente equivalente a até três meses de aluguel, como forma de garantia. Esse valor é devolvido ao locatário ao final do contrato, desde que não haja débitos.
2. Fiança: Nessa modalidade, uma terceira pessoa, o fiador, assume a responsabilidade de garantir o pagamento do aluguel e outras despesas caso o locatário não cumpra suas obrigações. O fiador deve comprovar sua capacidade financeira e aceitar as responsabilidades da fiança.
3. Seguro-Fiança: O locatário contrata uma seguradora para garantir o pagamento do aluguel e encargos em caso de inadimplência. O seguro-fiança pode incluir coberturas adicionais, como danos ao imóvel.
4. Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento: Uma modalidade menos comum, em que o locatário transfere cotas de um fundo de investimento para o locador como garantia.

A escolha da modalidade de garantia é muito importante e deve sempre constar no contrato de locação e geralmente depende da negociação entre as partes e das condições específicas de cada locação.

Motivos que levam à rescisão contratual:

Com o intuito de impedir rescisões infundadas e promover segurança jurídica aos contratantes, a Lei do Inquilinato estabeleceu condições específicas nas quais a locação pode ser desfeita.

Previstas no artigo 9º, a legislação delineia situações que abrangem desde acordos mútuos entre as partes até circunstâncias mais delicadas, como infrações contratuais, falta de pagamento do aluguel e a necessidade de desocupação para a realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público.

É importante ressaltar que, ocorrendo uma dessas situações, é possível que ocorra o despejo do locatário. A situação mais comum para que uma ação de despejo seja executada, é a falta de pagamento do aluguel por parte do inquilino.

Conclusão

Em síntese, a compreensão e aplicação dos elementos aqui listados são cruciais para estabelecer relações locatícias justas e transparentes. Ao redigir contratos de aluguel, a inclusão cuidadosa de cláusulas relacionadas à duração, garantias, deveres das partes, e demais aspectos abordados pela Lei do Inquilinato é fundamental para evitar conflitos futuros.

O entendimento claro e a aplicação responsável desses aspectos não apenas fortalecem a integridade dos contratos de aluguel, mas também contribuem para um ambiente locatício mais equitativo e sustentável.

Assim, em caso de dúvida ou complexidade, buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário torna-se imperativo, garantindo a segurança jurídica necessária a todas as partes envolvidas. A equipe do DORATHIOTO ADVOGADOS está sempre à disposição, por meio dos canais de atendimento, para auxiliá-los na confecção de contratos de locação!